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在纽约,无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区,开发的第一步是做出总体规划(总体平面设计和房屋的初步设计),报请建设局批准。
批准后再进一步做出施工图,再报批(同时缴纳建筑许可费和施工监理费),一切批准后才可开工。
因此土地过户之后,林子耽和艾迪便迅速成立了开发规划项目组,并对纽约市现有的几个大的项目开发公司招标,寻求最好的规划方案。
林子耽和艾迪他们跟理查德私下见面,跟上次在酒吧里的见面已经隔了大半年,但是这次见面,三个人的角色却发生了不小的变化。
目前他们三个人不仅仅要携手合作,最主要的,理查德他们公司也是这次参与投标的几个实力最强的企划公司之一。
简单来说,林子耽和艾迪现在很可能就是这个巨大项目开发的甲方。所以这次的见面,则是理查德亲自出面协调的结果。
在米国,尤其是纽约,房地产开发是千本万利的买卖。运作得当,会是一个点石成金的过程,把一片黄土变成无数的金条钞票;但运作不当,则有让开发者破产的风险。
至于什么样的人能够在房地产开发中获得成功,有专家人士给出以下条件:
第一,需有一颗“很大”的心,能经得起事,有很强的承受力、抗压力。
第二,要有雄厚的资金。第三,要有经验,有知识。
因此这种买卖,也只适合少部分有准备、有风险承担能力,且有丰富的知识经验的投资人。
林子耽虽然一直深耕在房地产业,可惜他只是房产代理行业的佼佼者,对于土地开发,却完全还是个新人,除了上次廉租房和商业楼的开发,他根本没有什么投资经验。
在有些国家的体制下,民众对土地不具所有权,但是在米国购买房产土地后会拥有该不动产的绝对所有权,因此一些人又以为只要有所有权就可以“为所欲为”,在该土地上随意开发和建造,事实上这是一种误解。
其实在米国,土地所有权(title)与土地开发权(entitlement)同根不同义,是完全不同的概念。
土地所有权是客观的实体物质,决定了业主“有什么”,一旦拥有则具有永久性,业主对其有控制权,受法律保护,同时也是可转让的商品。
土地开发权则是人为制定出来的、具有主观性的条例与约定,决定了开发商“干什么”,有过期时间(比如开工证6个月以后失效),地主对其没有控制权,性质为zf许可,不受法律保护。
也就是说,如果只有土地所有权但没有土地开发权,就自行开工建造房子的话,属于违章建筑,是行不通的。
事实上在米国,尤其是纽约这样的大都市,土地开发项目的最大风险是其不确定性。
首先,即使有了一块土地,能否顺利的申请到土地开发权是非常不确定的。
其次,开发过程中可能遇到各种各样的阻碍,在开发之前,开发商就需要做最充分的尽责分析可行性分析报告。
主要是分析不可行性,尽力排除一切潜在的拦路虎,尽力排除工程在开展后受阻而被“腰斩”的一切风险。
再次,市场变幻莫测,项目建好后的营销仍具不确定性。
正所谓背靠大树好乘凉,哈瑞森家族是一个集企划、开发、建筑、行销和物业管理于一身的大地产集团,也是纽约最大的地产开发巨鳄之一。
其丰富的地产开发经验,强大的企划团队,都是业界首屈一指的存在。
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